サラリーマン大家さん、投資用マンションのリスクとリターン

サラリーマン大家さん、投資用マンションのリスクとリターン
今回のテーマは、

サラリーマン大家さん、投資用
マンションのリスクとリターン

について紹介します。

金融商品に騙されることなく、
しっかりお金を守る、

ということが大事なわけです。

さて、美味しい話はない
という話を前回まで
しているのですが、

詐欺ではない、
美味しい話でもない、

しかし賢い選択ではない、、

というケースもあるのが、
投資の世界の難しいところです。

ここで投資用の不動産
について考えてみましょう。

いわゆる投資用マンションを購入して、

賃貸に出し大家さんとなって、
家賃収入を得るというものですが、

不労所得のメリットを
押すだけではなく、

新築マンションの投資用物件を
扱っている業者がよく
謳っているのが、

節税効果」です。

その謳い文句に乗せられて、

何部屋も購入したり、
買い足していく高所得者
ビジネスマンが結構います。

購入者は収入も高く、

一流会社に勤めていて、
信用度が高いです。

しかも不動産を担保として
確保できるので、

銀行も安心して資金を貸します。

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投資用マンションのリスクとリターン

ただし、金利を払って
借りている訳ですから、

金利が上がればそれだけ
リスクが増してしまいます。

いまのところ、

住宅ローンの金利は
確かに低くなっています。

それはゼロ金利政策を
とっていたからです。

歴史を振り返ると、

先進国がゼロ金利政策を実施
することなどありませんでした。

歴史上始めてのことであり、

現在は極めて特殊な
状況に陥っているのです。

ゼロより下がらないことは
小学生でも分かります。

つまりこれは、

上に行く可能性しかない
ことを示唆しているのです。

2000万円の年収の人が、

2000万円のマンションを
投資用に買い、

毎月の住宅ローン返済が15万円で、

家賃収入が14万円とすると、

その差額はわずか一万円です。

リターン一万円でも、

その程度の負担なら
いずれ資産になるのだから
良い買い物だと納得させます。

でももし金利が上がったら
どうなるでしょうか。

よく

「サラリーマン大家さんになろう」

のような謳い文句を
目にすることもありますが、

金利が上昇するリスクで

多くの人が破産してしまう
可能性が高いという現実を、

しっかり見極めなければ
なりません。

サラリーマン大家さんはお得か?

マイホームであろうが、
投資用マンションであろうが、

不動産に関わる
リスクとリターンを

シビアに見極めなければ
成功することはできません。

金利の変動による
リスクについて、

典型的な例を紹介しましょう。

これは、以前アメリカで
サブプライムローン問題の
起きる前に良くあった事例です。

まず、

1000万円の物件を買います。

それが数年後に
1500万円に価値が上がります。

そこで1500万円を担保に
新たに資金を借りる、、

これを繰り返す訳です。

物件価格が右肩上がりの
時代であれば通用する
手法なのですが、

その前提条件が崩れると
おしまいです。

加えて金利上昇の波が訪れれば、

ひとたまりもありません。

資金調達は金利上昇を
前提に実施すべきです。

それが、危機回避の唯一の
方法だと言えます。

たしかに大家さんというのは、

一度入居者が入れば
不労所得のようにお金が入ってくる
魅力的な案件ですが、

リスクを考えて検討しなければ、

投資として最適かどうかは
判断できないのです。

サラリーマン大家さんのリスクとリターン

放っておいても物件がお金を
生み出してくれるわけですから、

仕事を続けながら副業でもできるとして

サラリーマンにも人気な訳ですが、

不動産業者は新築物件を売る為に、

色々と魅力的な誘いを
かけてきます。

これくらいのリターンがあると

サラリーマン大家さんの
夢を妄想してしまいがちですが、

冷静に考えてください。

物件が売れていちばん
得をするのは不動産業者です。

その後、金利が上昇して買った人が
返済に困ろうと関係ありません。

何かの要因で価格が
暴落した中古不動産なら、

購入後に価値が元に戻って
得をする事があるかもしれませんが、

新築マンションの場合は、

金融機関と不動産業者が
儲かるような価格設定をして
売っているだけなので、

そのようなことは
起こり得ません。

そうです。

本当に美味しい話であれば、

その人があなたに教えてくれる
義理はあるでしょうか?

本当に儲かるならば
その人が投資するはずです。

彼らはセールスマンなのですから、

その前提で話を聞かなければいけません。

不動産投資というのは、

世界中の資産家もやっている
大切な選択肢の一つです。

ただ、この世界で成功するにも
しっかりとした知恵がある

という前提が必要なのです。

不動産購入の際は、

数十年後には修繕費用などが

かかることを前提に
検討した方がいいでしょう。

その際、日本のように
湿度が高い国よりも、

湿度が低く物件が
長持ちする国も視野に入れて
検討するのも一つの方法です。

もちろん大家さんビジネスが
悪いと言っている訳ではありません。

リスクとリターンを考えず
甘い言葉だけに踊らされて

不容易な投資をするのは
危険ということです。

また、税金の制度も
考えて選ばないと有利な投資
にはなりえないのです。

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