マイホームの資産価値、マンション購入で考えるコストと価値

マイホームの資産価値、マンション購入で考えるコストと価値
今回のテーマは、

マイホームの資産価値、マンション
購入で考えるコストと価値

について紹介します。

前回まで、安易に気軽な気持ちで
マイホームを購入しないという

しっかりとした判断力をつけるために

物件の価格ではなく価値を見る、

という解説をしてきました。

ただ、、

一般的に投資家でないかぎり、

「資産価値」

という言葉を聞いても、
ピンと来ない人も多いでしょう。

しかしマイホームを賢く
選択するためには

知っておかねばなりません。

資産価値というのは、

その不動産の持つ本来の
価値のことを言います。

例えば、

5000万円で買ったマンションの
資産価値はいくらでしょうか?

答えは、、

「5000万円」

ではありません。

そのマンションを
「売却できる価格」が、

そのマンションの本当の
資産価値となります。

新築マンションを買っていれば、
すぐに売り出したとしても、

中古として扱われてしまうため、

既に4000万円になって
いるかもしれません。

一方で30年も昔に
安く購入した物件が、

地価が上がり現在1億円の
価値があるかもしれません。

今の時点で売却可能な価格、

それがそのマンションの
資産価値となるのです。

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マイホームのコストと価値

では、なぜ資産価値を
見るのでしょうか。

それは、不動産の本当の
価値を把握するためです。

株であれば、

日々値動きがありますが、
いつも明確に値がついています。

かなり大量の株を
持っていない限り、

ほとんど数日で売却でき、

その価格が日々明確
に分かります。

これを流動性が高い資産
と言うわけですが、

一方で、不動産の場合には、

そう頻繁に売り買いが
なされるわけではありません。

だから本来の価格が
分かりづらいのです。

実際に売りに出して、

買い手がついて始めて
その価格となるのです。

だからこそ、
プロでもない限り

マイホーム選びで
家を買おうとしている人は、

あまり考えようとはしませんが、

この価値という部分を

しっかり理解しておく
必要があります。

マンション購入で考える価格と価値

不動産の現在価値について
具体的な例をお伝えすると、

東京都内の不動産の
価格変動についてまとめられた

『東京マンション資産価値
予測 DATA BOOK』

(山崎隆著、ダイヤモンド社)

という書籍によると、

不動産の価値は需要によって
大きく変わってきますから、

そのエリアによって不動産の
値下がり率は大きく異なります。

例えば、

人気の高い城南地区

(世田谷区、目黒区、
渋谷区、品川区など)

の不動産は、

新築時の価格を100とすると、

30年経った同等の中古不動産の
価値が75となります。

(30年間で25%の価格下落)

一方で人気の高くない
東京都の不動産では

30年経った中古不動産の
価値は37となっています。

(30年で63%の価格下落)

つまり同じ価格の不動産を買っても、
倍以上の価値の差がついている、、

私たちが不動産を購入する事で、

大きく資産をなくす人と
増やす人、或は維持する人

に分かれ目はここにあります。

マイホームの資産価値を見ない人

例えば

「都心のマンションは
高いから買えない」

という理由で、

通勤に1時間以上かかる
エリアにマンションを買おう
と検討するとします。

人気エリアでは5000万円
するから買えないけれども、

都下や郊外であれば
4000万円だから購入できる

というようなケースです。

この場合、

購入する際の額は、

5000万円対4000万円で

1000万円の差が出てくるの
は誰もが考える事です。

ただ現在価値だけを見るのは
素人判断ということです。

少しでも安く、広い家に
住みたいという気持ちは、

私たちは必ず持っているからです。

1000万円安くなる上に、

広い家と、自然に
囲まれた生活をするのは、

誰もが憧れる事だと思います。

では、

そのマンションの
住宅ローンを払い続け、

30年経ったとしましょう。

お金に目を向けると、

そのときのそれぞれの資産価値が
とても重要になってきます。

普通の人にとって
価格と価値は同じでしょうが、

実際はそうではないのです。

マンション購入で考えるコストと価値

仮に物価が変わら
なかったとしても、

先ほどの公式に当てはめれば、

都下のコスト4000万円
のマンションは、

30年後には37%
しか価値が残っていません。

つまりそのマンションの価値は
1480万円になっているのです。

一方で、少し高いけれども
人気のある地区に

コスト5000万円で購入した
マンションは、

30年経っても
75%の価値が残っているので、

資産価値は3750万円
も残っているのです。

これを30年間の
住宅コストで見ると、

明らかに差が分かります。

都下に購入した場合には、

30年間で2520万円
(4000万円ー1480万円)

の住宅コストがかかっています。

毎年の住宅コストが84万円、

月にすると7万円となります。

30年間4000万円の
ローンを払っていたのですが、

実際には1480万円の
価値しか残っていないものに、

4000万円のローンを
払い続けていたという事です。

銀行が儲かるカラクリも
こうして見るとよくわかります。

マイホームを買って得する人

一方で、人気地区に
購入した場合には、

30年間で1250万円
(5000万円ー3750万円)

のコストですんでいるのです。

月にして3万4000円の
住宅コストです。

5000万円のローンを
払い終わった30年後には、

借金のないマンション
という3750万円の
価値のある資産が

手元に残っているのです。

その差額は

2270万円
(3750万円-1480万円)

にもなりますが、

とても大きな額だと思います。

先にも出てきましたが、

金融広報中央委員会が
毎年発表している、

「家計の金融行動に関する
世論調査」(二人以上世帯)

によると、

貯蓄をしている世帯の中央値は、
892万円となっており、

マイホームや不動産価値の
知識を持ち、

正しくマイホームを購入できれば、

貯蓄額の中央値の4.2倍もの
資産を作る事が可能なのです。

マンション購入でも考えるべき資産価値

もちろん、

今から30年後の不動産市場
など誰にも分かりません。

ただし、購入する額に
ごまかされるのではなく、

他人が欲しがる人気エリア
で選ぶ事で、

長期的に住宅コストが軽減し、

将来の資産を作る事が
できるのです。

このように、

マイホームを選ぶ基準
が分かれば、

「マイホームは買った方が得か?
借りた方が得か?」

という議論ではなく、

買った方が得な物件、
借りた方が得な物件、

というのが存在する
という事が分かると思います。

物件価格は家賃の
200倍
以内で安く購入し、

30年後の資産価値の
高い物件を選ぶ事で、

長期的に見ても買った方が得な
マイホームとなるのです。

ただ、もちろん、

そうしたお得な不動産が
それほど多くあるわけではなく、

得ができる不動産は百戦錬磨の
プロが既に目をつけている

と言うわけです。

そう考えれば、

マイホームを購入すると言うのが、

いかに難しい判断なのか
も分かってきます。

だからこそ安易な判断では
将来の資産形成に大きな差が
ついてしまうのです。

はっきりと不動産の
価値が分かる、と自信が付くまで

今はまだ実力を磨くべく、
知識を蓄えておいた方がよさそうです。

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