マイホーム選びも利回りを考える、家賃の200倍が基準の法則


今回のテーマは、

マイホーム選びも利回りを考える、
家賃の200倍が基準の法則

について紹介します。

巣を作る本能のせいでしょう。

ついつい感情で選びがちな
マイホーム選びですが、

少しだけ冷静になり
賢い選択をするだけで、

将来の資産形成に大きな
違いが生まれるわけです。

それでは賢く、
大きなお金を使うための

お金の教養を高めるために、

具体的に不動産の購入に関する、

考え方の基準について
紹介して行きましょう。

マイホーム選びのポイント
一つ目が、利回り、

物件価格は家賃の
200倍以内か?

という件ですが、

この評価基準は単純明快です。

不動産の価格を、

その物件に賃貸で住んだ場合、
(もしくは貸した場合)

の賃料と比較して、

「買ったか得か?借りたが得か?」

を判断するというものです。

例えば、

自分が購入したいマンション
4500万円だったとします。

これでは安いのか
高いのか判断がつきません。

比べるとしても、近隣の
同じ広さのマンションが、

4000万円だったら安いな、
5000万円だったら高いな、

というような
曖昧な基準しかありません。

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家賃の200倍が基準の法則

価格ではなく価値で選ぶ、

これは世界の大富豪たちが
鉄則にするマインドセットですが、

マイホーム選びの際も、

家の値段と自分の収入や
ローンの額を照らし合わせる、、

というだけでなく、

できるだけその家の
価値を見出さなければなりません。

そこで数値に基づいて
判断するために、

同等のマンションの
家賃相場を調べます。

最寄り駅や間取り、
駅からの距離などが分かれば、

最近であれば住宅情報誌や
インターネットで家賃相場は

簡単に調べる事が可能ですし、

近隣マンションが
賃貸に出されていたら、

その家賃を参考にする
のも良いでしょう。

例えば、

購入しようとしている
4500万円のマンションが、

同じ条件での家賃相場で
ちょうど20万円だったとしましょう。

買ったら4500万円、
借りたら毎月20万円、

このどちらかが得かを考える時、

基準となる数字が
「200倍」なのです。

200倍以内ならマイホームは得

その基準はシプルなもので、

マンションの販売価格が、

家賃の200倍以内であれば、
その物件は「買った方が得」で、

200倍以上であれば
「借りた方が得」になります。

ちなみにこの物件の場合、

20万円×200=4000万円

なので、4500万円というのは
少し高い価格設定という事になります。

だから、借りた方が得なのです。

ではなぜ

「家賃の200倍以内」

が基準となるのか、

簡単にお伝えします。

これは「利回り6%の法則」

と呼ばれるもので、

不動産投資家は考える
基準の一つです。

マイホーム選びも利回りを考える

利回りというのは、

物件価格に対して
家賃収入がどれくらいあるか、

という数値のことを言います。

例えば、

1000万円の物件を買って、

年間家賃収入が
100万円あるとすれば、

利回りは10%
(100万円÷1000万円×100)

家賃収入が50万円
しかなければ、

利回り5%というように、

利回りの数値で、その物件の
収益性を判断したり、

高いか安いかを判断するのです。

アメリカから始まった
この考え方は、

世界中の投資家に普及しました。

今では日本でも一般的となり、

不動産を販売したり、
投資をする人たちは

必ず見ている数値なのです。

ちなみに世界一の投資家である
ウォーレンバフェットさんは、

年間利回り20%の運用を
続けた結果、

世界一の富豪になりました。
(彼は株の世界での話ですが)

利回り、家賃の200倍で考える事

「マイホームは夢」

と希望を見るのもいいですが、

不動産というのは
「住む」にしろ「貸す」にしろ

厳然たる投資対象なのですから、

基準をしっかり見るべきです。

その利回りという数値は、

マイホームを購入する際の
私たちも必ず見るべき
指標なのです。

それは利回りで不動産の
本来の価値が明確に分かるからです。

感情に振り回されず
数値で判断できる基準を

しっかり持たなければ行けません。

一般的に新築マンション
などの利回りは、

3~4%前後となっています。

一方で築1年になれば、

価格が大幅に下がるので、
利回りは5~6%にもなるのです。

中古になればもっと高い利回り
の不動産もたくさんあります。

「新しい」か「古いか」だけで
利回りが変わるわけです。

この2〜3%の違いをどう捉えるか、

もちろん人それぞれですが、

利回りが高くなるという事は、

物件価格が下がる事を
示しているのです。

利回りの計算方法

例えば、

5000万円で売られている
相場家賃20万円の物件が
あったとします。

年間家賃収入は

20万円×12ヶ月=240万円

です。

この時、利回りは、

240万円(家賃収入)
÷5000万円(投資金額)
=4.8%(利回り)

という事になります。

では、この物件が
4500万円まで下がったら、

240万円(家賃収入)
÷4500万円(投資金額)
=5.3%(利回り)

となります。

4000万円まで下がったら

240万円(家賃収入)
÷4000万円(投資金額)
=6%(利回り)

となり、この基準が家賃の200倍
(20万円×200=4000万円)

となっているのです。

マイホーム選びの数字の基準

この額で購入するのであれば、

家賃と比べて、

それほど高いものではありません。

ちなみに1日でも住んでしまえば
もうその家は中古となります。

売る時に既に価格は
下がる可能性が高いのです。

売ることを前提にマイホームを
買う人は少ないでしょう。

しかし、こうして見ると、

あまり考えず家を買うのは大きな
損をしていることに気づきます。

買い物は安いに越した
事はありませんが、

まずはこの家賃
200倍の法則に

物件価格が収まるかを
判断基準にしましょう。

ただし、

200倍の基準に収まって
いるからといって、

必ず購入して良い
訳ではありません。

もう一つの基準が
将来の資産価値です。

次回はこのマイホームの
資産価値について

具体的に解説して行きます。

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